Сонымен, бағаны қалай тұрақтандыруға болады және өсу жалғасады ма?
2021 жылдың жазында Қазақстанда тұрғын үй бағасының өсуі нарық сарапшылары мен әлеуетті сатып алушылардың күткеніне қарамастан тоқтаған жоқ. Халықтың табысы төмендеді, бірақ тұрғын үй сатып алуға сұраныс жоғары болып қалды — көп жағдайда азаматтардың зейнетақы жинақтарын пайдалану жөніндегі бағдарламаның басталуына байланысты. Құрылыс салушылар да, қайталама тұрғын үй иелері де пайда болған толқулардан пайда көреді, олар сатып алушылардың ағынына риза. Алайда, жылжымайтын мүлік нарығындағы бумның жақында аяқталуы туралы болжамдар жиі айтылуда.
Алдағы айларда тұрғын үй бағасы қалай өзгереді, бағаның жаңа секірісі болады ма және жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың ең жақсы уақыты келгенде талдаушылар түсінді FinReview.info.
БҰҰ-ның тұрғын үймен қамтамасыз ету стандарттарына тек елорда ғана сәйкес келеді
Қазақстандағы тұрғын үй қорының жалпы ауданы-373 млн ш.м., оның басым бөлігі (64%) қалаларда шоғырланған. Бұл ретте үш мегаполис — Нұр-Сұлтан, Алматы және Шымкент қалалары — барлық қалалық тұрғын үйдің 40% – ға жуығын қалыптастырады.
Тиісінше, өңірлер салынып жатқан тұрғын үй объектілерінде өткір тапшылықты бастан кешуде. Халықтың бір тұрғынға қанша шаршы метр тұрғын үймен келетінін көрсететін тұрғын үймен қамтамасыз етілу көрсеткіші бойынша республика халықаралық стандарттардан едәуір артта қалып отыр. БҰҰ ұсынымына сәйкес, бір тұрғынға шаққанда кемінде 30 шаршы метр тұрғын үй болуы тиіс, ал Қазақстанда бұл көрсеткіш 2020 жылдың қорытындысы бойынша тек 22,6 шаршы метрді құрады.
Өңірлік бөліністе ең нашар жағдай елдің халық тығыз орналасқан оңтүстік бөлігінде қалыптасып отыр. Мысалы, Жамбыл облысында бір тұрғынға 17 ш. м. тұрғын үй, Түркістан облысында — 18,7 ш. м., ал Алматы облысында — 20,2 ш. м. БҰҰ стандартына сәйкестік тек Нұр-Сұлтан қаласында қамтамасыз етіледі, онда бір тұрғынға 30,5 ш. м. тұрғын үй келеді.
Тұрғын үй қорын ұлғайту үшін мемлекетке тұрғындар үшін де, құрылыс компаниялары үшін де ынталандыру шаралары қажет. Осындай шаралардың бірі — ипотека.
Пандемия жағдайындағы ипотека
Бір қызығы, коронавирустық 2020 жылы ипотека нарығы наурыз-мамыр айлары аралығында несие беру қарқынын бәсеңдетті. Бірақ маусым айынан бастап нарық шығындарды жеңіп, тіпті дағдарысқа дейінгі деңгейге дейін ипотекалық несиелендіруді қалпына келтірді.
Ағымдағы жылы өсу үрдісі жалғасты және көп жағдайда азаматтардың зейнетақы қаражатын мерзімінен бұрын алу мүмкіндігімен қамтамасыз етілді. Банктер клиенттердің күрт ағымын сезінді-соңғы сегіз айда 264,5 мыңға жуық қазақстандық зейнетақы жинақтарын тұрғын үй сатып алу үшін пайдаланды. Тағы 131 мың адам ипотекалық қарыздар бойынша қарыздарын өтеген. Ақшалай баламада зейнетақы шоттарынан 1,7 трлн теңге астам аударылды.
Өз кезегінде банктер соңғы жеті айда 892,7 млрд теңге сомаға ипотекалық қарыз берді. Алайда, мұнда коммерциялық банктер тек ақша таратушылар ретінде әрекет етті және нарыққа мемлекет — қаражат құйды. Ол қаржыландыратын «7-20-25» және «Баспана Хит» жеңілдікті ипотекалық бағдарламалары, Отбасы Банкінің қолжетімді кредит беру бағдарламалары, сондай-ақ халықтың түрлі топтарына арналған әлеуметтік кредит беру бағдарламалары ипотекалық нарықты дамыту үшін ынталандырушы әсерге айналды.
Неліктен тұрғын үй қымбаттайды?
Біріншіден, жоғары сұраныс. Мұнда басты ерекшелік-ипотека нарығының шоғырлануы. Оның негізгі бөлігі немесе 52% дәстүрлі түрде Нұр-Сұлтан және Алматы қалаларында шоғырланған. Нарықтың төрттен бір бөлігі Маңғыстау, Ақтөбе, Шығыс Қазақстан және Қарағанды облыстарында және Шымкент қаласында қалыптасты.
Бұл өңірлерде ипотекалық несиелендірудің өсу қарқыны 2021 жылы 12% – дан 23% – ға дейін, ал жаңа тұрғын үйді пайдалануға беру 13% – дан 24% – ға дейін өсті. Яғни, нарықта зейнетақы қаражатын пайдалану мүмкіндігімен, тұрғын үй мемлекеттік бағдарламаларының әрекетімен және Отбасы банкі тарапынан кредиттеудің кеңеюімен байланысты жоғары сұраныс қалыптасты. Ал белгілі сұраныс тудыруда құны. Сондықтан тамызда бастапқы тұрғын үй 2020 жылғы желтоқсанмен салыстырғанда 10,9% – ға қымбаттады және бір шаршы метр үшін 343,8 мың теңгеге жетті, ал жайлы тұрғын үйдің құны бір шаршы метр үшін 17% – ға 272,8 мың теңгеге дейін өсті.
Екіншіден, тұрғын үй тапшылығы. Бұл тұрғын үй нарығын дамытудың ағымдағы серпіні кезінде таяудағы 15-20 жылда сақталатын өсудің негізгі себептерінің бірі.
Қазір елімізде тұрғын үй тапшылығы 180-200 млн шаршы метр деңгейінде тұр, 2025 жылға дейін Қазақстан 100 млн шаршы метр тұрғын үй салуға ниетті. Алайда, халықтың жыл сайынғы 1,3% – ға өсуін ескере отырып, тұрғын үй тапшылығы 120-130 млн шаршы метр деңгейінде қалады.
Үшіншіден, құрылыс материалдарының қымбаттығы. Құрылыс материалдарына ішкі сұранысты отандық өндірушілер жаппайды. Өнімнің кейбір түрлері бойынша импорт үлесі 80% – дан асады. Мысалы, Парақ әйнегі шетелден толығымен импортталады.
Импорттың жоғары деңгейі, өз кезегінде, ұлттық валютаға, сондай-ақ экономикалық белсенділікке қысым көрсете отырып, елдің сауда теңгеріміне теріс әсер етеді. Ұлттық статистика бюросының деректеріне сәйкес 2021 жылдың жеті айында құрылыс материалдарының импорты 368,5 млн АҚШ долл., бұл экспорттан 16 есе көп.
Әрине, бұл жылжымайтын мүлік бағасына ауыр соққы.
Құрылыс секторына инвестициялар бағаны тұрақтандыруға көмектеседі
Құрылыс секторы ұлттық экономиканы дамытудағы басымдықтардың бірі болып табылады. Оның өсуін ынталандыру үшін елімізде 2021-2025 жылдарға арналған ИИДМБ, Кәсіпкерлік Кодексі, «қарапайым заттар экономикасы» және «жол картасы—2025» бағдарламалары шеңберінде, сондай-ақ арнайы экономикалық аймақтар арқылы мемлекеттік қолдау шаралары қолданылады.
Құрылыс жұмыстарының көлемін арттыру үшін ақшалай қаражат қажет екені анық. Алайда, статистика көрсетіп отырғандай, 2021 жылдың жеті айында өндірістік қуаттарды ұлғайтуға бағытталған айналым қаражаты 97% – ға компаниялардың өз қаражатынан тұрды. Яғни, сектордың дамуы компаниялардың өздерінің қаржысымен шектеледі, ал бұл секторды жергілікті және сыртқы факторларға осал етеді.
Өнеркәсіптік қуаттарды дамытудан басқа, Қазақстан Құрылыс материалдарын өндіру жөніндегі өз зауыттарына аса мұқтаж. Бұған елімізде белсенді түрде тартылған инвестициялық қаражат көмектесе алады.
Жеке инвесторлар қазақстандық құрылыс компанияларына жоғары қызығушылық танытуда. 2021 жылғы шілдеде BI Group холдингінің еншілес компаниясы «Мегастрой» ЖШС Astana International Exchange (AIX) халықаралық биржасында 6,3 млрд теңге сомаға купондық облигацияларды шығарды. Бұл наурыз айында дебюттік шығарылымнан кейінгі екінші орналастыру болды және сұраныс ұсыныстан асып түсті.
Тікелей шетелдік инвестициялар тұрғысынан алғанда, сурет оң емес. 2021 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша құрылыс секторына 216,9 млн АҚШ долл. инвестиция тартылды, бұл 9,8% – ға артық болды. Алайда, 2019 жылмен салыстырғанда бұл көрсеткіш бірден 34% – ға төмендеді.
Әрине, инвестицияларды тарту және олардың экономика секторларына әсері ұзақ процестер. Институционалды түрде Қазақстан шетелдік инвесторлармен жұмыс істеуге дайын. Инвесторлар қазақстандық нарыққа қызығушылық танытатындықтан, мәселе уақытында қалып отыр. Мысалы, АХҚО — ның құрылған юрисдикциясы мен реттеушілік базасы инвесторларды тартады-олардың экономиканың түрлі секторларына салған инвестициялар көлемі қазірдің өзінде 5 млрд АҚШ долл. жетті. Оның 3,6 млрд АҚШ долл. – бұл тікелей инвестициялар және 1,4 млрд АҚШ долл. – портфельдік инвестициялар.
Ал әзірге жылжымайтын мүліктің қымбаттауын күту керек
Қазақстанда құрылыстың өзіндік құны, әсіресе, коронакризис кезеңінде, өндірістік қуаттар жеткілікті жоғары сұраныс кезінде қысқарған кезде айтарлықтай өсті. Азық-түлік және азық-түлік емес тауарлар бағаның өсуін алғашқылардың бірі болып сезінді. Олардың құны орта есеппен 15% -20% өседі. Жылжымайтын мүлік қазірдің өзінде осы трендке жетеді.
Алдағы 10-15 жылда жағдай өзгермейді және тұрғын үй қымбаттай береді. Біздің болжамымыз бойынша, жыл соңына дейін бір шаршы метрінің құны 355-365 мың теңгеге дейін өседі.
