По словам заместителя директора АН Sweet Home Натальи Калмыковой на вторичном рынке покупательская способность существенно снизилась, рынок "просел". "Для ее поддержания нет фундамента: пенсионные, кто смог, уже вытащил, доступных ипотек нет из-за высоких процентных ставок банков второго уровня, поэтому сейчас многие ждут запуска новой госпрограммы по субсидированию, а также продуктов "Отбасы банка": женскую ипотеку и программу для молодежи", - отмечает она.
При этом, как известно, вторичный рынок всегда следует за первичным. И если там цены не снижаются, то не стоит этого ждать в перепродаже.
"В ближайшее время мы ожидаем оживления на вторичном рынке. Это происходит ежегодно с середины августа до середины октября. В это время приезжают студенты, родители покупают им квартиры, кто-то переезжает, меняет школы из-за опять-таки учебы детей в другие районы. Поэтому рынок сдвинется", - добаивла эксперт.
Что касается торга, то, по словам Натальи Калмыковой, сейчас продавцы уступают крайне неохотно. Никто не хочет продешевить по сравнению с теми же соседями. Исключение — только срочные переезды. Рассрочку продавцы вообще не любят.
Наиболее популярное жилье — это двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса, затем одно- и трехкомнатные.
Относительно способа расчета есть интересная закономерность: за наличный расчет в основном покупают приезжие из других регионов РК. Местные чаще покупают в ипотеку, особенно через "Отбасы банк", с первоначальным взносом 50 %. Бывает, что вытаскивают последнюю пенсионку, но такие случаи уже редки.
"Как и любой другой сектор экономики, строительная отрасль подвергается воздействию внешних и внутренних факторов. Ее состояние нельзя назвать стабильным из-за ежедневного изменения ситуации. С июня по июль динамика роста цен на первичку в крупных городах следующая: в Нур-Султане снижение с 407 тыс. до 406 тыс./кв. м, в Шымкенте — с 358 тыс. до 354 тыс./кв. м, а в Алматы увеличение с 520 тыс. до 521 тыс./кв. м", - рассказал президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
В последние месяцы, май, июнь, июль, цены снижались, добавил эксперт. Это происходило, из-за того что на фоне январских событий застройщики и частные продавцы сильно подняли цены, чтобы защититься от возможных рисков. Однако ожидания не оправдались — риски не наступили, рынок движется плавно. Сейчас на рынок влияет только стоимость стройматериалов и сезонное снижение спроса. Застройщикам, чтобы найти своего покупателя и оставаться в нише, необходимо снижать цены.
Порядка 60 % действующих на рынке строительных компаний не могут уложиться в сроки по контрактам и вынуждены их сдвигать, некоторые до полугода. Показательным для строительной отрасли станет период с сентября по ноябрь.
"Существует риск, что деятельность могут прекратить до 15 % субъектов строительного бизнеса. В Казахстане могут обанкротиться 15 % застройщиков", - считает Виктор Микрюков. В 2021 году, по его словам, многие аналитики связывали резкий скачок цен на недвижимость с пенсионными накоплениями. Однако можно наблюдать, что с апреля этого года на рынок недвижимости не влияли пенсионные накопления и закрытие ипотечных программ. Цены на жилье продолжали расти, что подтверждает тезис о прямой взаимосвязи роста стоимости цен на недвижимость с ростом стоимости строительных материалов. Снижение цен на рынке наблюдалось, но причиной этому является сезонное падение спроса. Застройщики в это время ежегодно запускают акции и скидки для увеличения продаж.
К осени, по мнению эксперта, цены будут двигаться в сторону увеличения. Если учесть ограничительные меры по строительству, вводимые в Алматы и Нур-Султане, на фоне которых будут снижаться выгодные и удобные предложения для покупателей, это приведет к увеличению спроса и существенному росту цен на недвижимость.
"Мы видим достаточно серьезное снижение покупательской способности и уменьшение количества сделок купли-продажи на 34.3 % в сравнении июлем 2021 года. Основными факторами снижения являются увеличение порога достаточности пенсионных накоплений, девальвационные ожидания клиентов и завершение льготных ипотечных госпрограмм", - отметил еще один эксперт, директор Open Development Вячеслав Лазарев.
По его же оценкам, наблюдаются серьезные риски и угрозы банкротства до 20 % строительных компаний из-за увеличения себестоимости строительства, в том числе за счет диспропорции курса рубля по отношению к тенге, с одной стороны, и снижения покупательской способности — с другой. Многие застройщики вынуждены делать скидки и держать цену продажи на уровне себестоимости.
"Мы видим, что многие застройщики замораживают часть проектов, что повлечет за собой скачок безработицы и социальную напряженность. Сейчас государству необходимо утвердить новую госпрограмму с субсидированием процентной ставки для поддержания спроса и избежания массовых банкротств", - добавил он.
По утверждения эксперта, высок риск увеличения количества проблемных объектов и обманутых дольщиков, что опять же создаст дополнительную напряженность со стороны населения. Ждать существенного снижения стоимости не приходится, так как себестоимость строительства постоянно растет. Многие застройщики просто уйдут с рынка, соответственно, будет дефицит. "Мы прогнозируем небольшое изменение стоимости 1 кв. м в коридоре 3–5 % в перспективе полугода", - заключил он.
Экономист, исполнительный директор DM Technology Эльдар Шамсутдинов отмечает, что в РК, с одной стороны, объемы ипотечного кредитования растут, с другой — тревожно сократилось количество сделок, а отдельные застройщики запустили скидочные программы и организуют круглые столы с требованием создать программу льготной ипотеки. Сокращение сделок говорит о том, что отложенный спрос в момент карантина сегодня полностью реализовался. Люди, которые хотели купить недвижимость в момент карантина, свои желания удовлетворили.
По его словам, цикл роста закончился, будет кратковременная нормализация рынка, после чего пойдет спад. Период спада больно ударит по застройщикам.
"Возможно, в следующем году мы не увидим кого-то из крупных участников рынка. В сложившейся ситуации, а складывалась она более 10 лет, нужно винить МИИР и отсутствие стратегии у крупных строительных компаний. МИИР — за то, что наше жилищное законодательство, предусматривающее долевое участие непрофессиональных инвесторов — это уровень нищих стран, а мы страна не бедная и развивающаяся. А строительные компании за то, что игнорировали вторичный рынок и не пролоббировали закон с запретом на любую продажу недостроенного жилья", - подчеркнул экономист.
В Казахстане, по мнению Эльдара Шамсутдинова, 40 % людей вначале продают старое жилье, потом покупают новое. Исключив из сделок вторичное жилье, они по факту лишили себя 40 % платежеспособного рынка. Часто было так, что люди продавали свое жилье в ипотеку, а за наличку покупали новое. Грубо говоря, как объясняет эксперт, они отрезали у себя этот кусок рынка полностью. Совокупность этих факторов создала серый и неустойчивый рынок недвижимости.
Застройщики организуют скидочные программы. Они опытные бизнесмены, которые чувствуют рынок и понимают, что цикл роста цен на недвижимость закончился. Осенью граждане будут озабочены слабеющим тенге и дорогими продуктами питания и им будет не до жилья. Опытные застройщики будут максимально быстро заканчивать стройки и продавать свои дома сейчас. Если дом еще на этапе котлована, то стройка будет приостановлена на пару месяцев. Неопытные застройщики с завышенными ожиданиями столкнутся с серьезными кассовыми разрывами. Поэтому эксперт настоятельно рекомендовал проверять строительную компанию перед покупкой и мониторить стройку.
"Осенью не стоит ожидать серьезного падения цен. Скорее всего, это начнется в следующем году. До конца этого года действия застройщиков: акции, рассрочки и скидки — сохранят предложение, спрос на которое будет удовлетворяться в том числе за счет кредитных средств. Также возможная угроза осеннего обесценивания тенге может привлечь на рынок жилья держателей депозитов. Данные действия с высокой долей вероятности протянут период нормализации до конца года", - резюмировал эксперт.
